Оценка земельных участков. Определение рыночной стоимости

Опубликовано Июн 19, 2014

Оценка земельных участков. Определение рыночной стоимости

В отличие от процедуры оценки кадастровой стоимости земельного участка, проводимой по решению органов исполнительной власти в беззаявительном, для собственников и пользователей, порядке, рыночная оценка участка проводится по инициативе последних. Необходимость определения рыночной стоимости участка обусловлено осуществлением гражданского оборота земель.

К такому обороту относится совершение сделок в отношении земельных участков – дарение, купля-продажа, мена, аренда, залог; установление обременений прав на землю – сервитут. Рыночная оценка также может быть проведена по требованию суда, при рассмотрении таких гражданских споров как раздел имущества, возмещение ущерба, обращение взыскания на имущество должника при неисполнении последним взятых на себя обязательств.
Рыночную оценку вправе проводить оценщики – лица, прошедшие специализированное обучение, получившие по его итогам лицензию и застраховавшие свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности.

5658Если, для определения кадастровой стоимости достаточно сведений об уникальных характеристиках участка, находящихся в Государственном кадастре недвижимости, то для определения размера рыночной стоимости, оценщиком производится выезд на земельный участок, осмотр участка с использованием фотосъемки. Самым распространенным подходом, используемым оценщиками, при определении рыночной цены участка является сравнительный подход. При его использовании проводится сопоставление информации об аналогичных земельных участках. Основополагающими факторами размера стоимости участка помимо вида разрешенного использования и площади, являются:

- фактическое местоположение участка (рельеф местности, конфигурация участка, закустаренность, наличие плодородного слоя);
- коммерческая «привлекательность» участка;
- наличие или отсутствие обременений прав на участок;
- характеристики смежных участков (запущенность, расположение шумных или не совсем полезных производств и т.п.);
- наличие и состояние автодорог, наличие маршрутов общественного транспорта;
- близость объектов социальной инфраструктуры (магазины, больницы, образовательные учреждения);
- наличие коммунальных инженерных сетей, возможность подключения к ним.

Перечень таких факторов может меняться в зависимости от предполагаемой цели использования участка, наличия на участке объектов недвижимости и других условий, о которых заказчик сообщает оценщику.

По результатам проведения оценки оформляется отчет, содержащий, помимо определенной рыночной стоимости участка, данные об использованных подходе и методах экспертизы, сведения о заказчике и исполнителе работ, ссылки на нормативные документы, перечень используемого при осмотре оборудования; дается описание участка, и местности, в которой он расположен, и т.п. информацию.